東近江市で中古物件購入する際の注意点は？

中古物件リフォームのポイント

近年、中古物件を購入しリフォームされる方が増えています。理由としては、新築よりもコストを押さえられるためです。しかし、良い点ばかりでなく気をつけるべき点があることはあまり発信されていません。そこでこの記事では、中古物件をリフォームする際に見落としがちなポイントをお伝えしていきます。

築20年以下を目安に、2000年以前の建物は注意する

住宅の耐震性基準は、時代と共に高くなっています。1番最後の法改正は2000年6月で、これより昔の住宅は旧耐震基準となっており、耐震性に少々不安が残ります。

こちらの画像は、2016年の熊本地震が発生した時の被害をまとめたものですが、古い基準になるほど、被害が大きくなっているのが分かります。

もちろん、どの時代であっても基準を十二分に満たした設計をされているケースもありますが、一般的な建売などはそこまで耐震性が高められているケースが少ないため、注意が必要です。

また、年代が進むにつれ耐震のノウハウも蓄積されていくため、基本的には築年数が浅い方が耐震もしっかり考えられているケースが多くなります。

なお、2000年に建築されたものは、旧耐震基準時代の1999年に建築確認申請がだされているケースもあります。2000〜2001年に建築されたものは、建築確認申請が2000年6月1日以降になっているかを確認してから検討するのが安心です。

断熱材の種類と築年数の関係

断熱効果が高ければ、夏の暑さや冬の寒さの影響を受けにくくなり、冷暖房効果が上がります。断熱効果を上げるためには断熱材を使用しますが、断熱材は時代とともに変化しているため注意が必要です。

まずは壁内の断熱材です。写真の左は近年よく採用されている吹付け断熱材。これは、壁に直接吹き付けてから膨らむ断熱材です。

一方右の画像は、袋に入った断熱材を手作業で壁や天井に埋めていく断熱材で、築20年ぐらい前後の建物はこのタイプが多いです。

そして、築年数が20年前後の物件に袋タイプの断熱材が使われている場合、断熱材が壁の中でずり落ちてしまっているケースがあります。ただ、これは通常確認できないため、気になるのであれば物件を見送るか、フルリフォームを想定しておくといいでしょう。

ちなみに、この記事を書いてる私の家は築13年の時に中古で購入した、2023年現在で築19年ほどの住宅ですが、お風呂の天井の蓋を開けて壁を見てみると断熱材がずり落ちてるのが確認できます。

また、2007年以前の吹付け断熱材は経年劣化による断熱材が縮んでしまう現象が起こる可能性があるため、築年数が2007年以前の物件に関しては現代の住宅ほどの断熱効果は期待できない可能性があります。

中古物件で高断熱を希望される場合は、築年数が2007年以降の吹付け断熱の物件を検討するか、それより古い建物はリフォームをするのが理想ですね。

窓枠がアルミか樹脂かで冷暖房効果が変わる

窓枠サンプル

窓の枠がアルミか樹脂かで、家の断熱性能が大きく変わります。近年の住宅であれば、外側の窓枠が熱を伝えにくい樹脂（アルミ樹脂複合）になっていますが、築年数が古いと外側も内側も熱を伝えやすいアルミのみで、窓枠を伝って外の熱を通してしまいます。夏なら窓枠から部屋が温められ、冬なら窓枠から部屋を冷やされるという状態ですね。